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土地法案加大征地约束今年或是昆明房地产最后

  “只有因公共利益需要才可以征地,有关建设活动应当符合规划,进一步限定征地范围”,这是土地管理法修正案草案二审稿新增的内容之一。据中国自然资源报2019年7月12日报道,土地管理法二审稿正在公开征求意见,从此次二审修改或新增的内容来看,对有关征地方面进行了更加严格的规范和约束。如此一来,将对各地方的土地财政产生较大影响,特别是与房地产开发相关的土地征收方面将越来越窄,房地产开发模式和增长速度将发生较大的变化,行业或将迎来洗牌。

  结合土地立法和昆明的土地、房产市场表现来看,今年或许是昆明房地产开发增长的最后一个狂欢年。

  过去,房地产一直处于比较粗放的开发增长态势,特别是一些产业较薄弱的地区,由于发展动力欠佳,招商引资势微,将土地征收后转让给房地产开发企业是最直接有效的财政收入来源。如此,造成了一些地区新增规划时往往房地产先行;而一些产业支撑力强劲的地区,也经受不住房地产快速增长的利诱而大批量卖地给开发商。当房企通过运作提高房价后,又产生了新的拿地需求,地方政府也乐于进行新一轮的土地财政预算。如此循环往复,地价和房价互为促进、互相拉升,并形成了一个吸金漩涡,这个漩涡吸进去的是购房者的真金白银和银行的贷款,吐出来的却是一个不健康的房地产市场。

  从今年的“三稳”调控政策来看,稳地价排在首位,充分体现了从源头上治理的决心。正在征求意见的土地管理法二审稿进一步限定征地范围,可以理解为被限定的不仅是空间范围,还有业务范围,因为其同时明确了“只有因公共利益需要才可以征地,有关建设活动应当符合规划”。这里所指的规划,法案二审稿规定“经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据”。法案二审稿对征地和建设两个环节的强力约束,指向性非常明显,即对土地财政和房地产粗放开发亮红灯。

  实际上,在该法案审议之前,有关产业结构调整一直都是老生常谈的话题,一些地方也逐渐意识到了房地产比重过大对经济发展造成的不利影响。这一轮房地产调控以来,各地方对房地产开发方面也显得较为克制,特别是一些代表性的城市如北京、深圳等已从过去的直接卖地给开发商盖房子,转变为附加条件与土地打包出让的供给模式,比如规定职工宿舍、租赁住房的建设比例等。近几年,产业结构调整取得了一定的成效,房地产开发也正向着科学化、精细化的方向发展。此次土地立法,更是从法定层面对经济发展过程中的硬性资源供给予以规范和约束,房地产开发模式和增长速度将要发生较大的变化,行业或将迎来洗牌。

  昆明作为云南的省会城市,官方统计口径划归二线城市,而个别机构则评选为所谓“新一线个国家级开发区,是国家级新区滇中新区的所在地以及滇中城市群的核心城市。昆明的土地、房产市场历来受关注程度较高,这一轮调控以来房价上涨势头得到了有效抑制,总体平稳的同时,也表现出了较强的抗跌能力。

  诸葛找房的数据显示,2019年6月份昆明二手房挂牌均价13517元/㎡,环比小幅上涨0.70%,同比涨4.84%,涨幅处于可控区间。新建商品房方面的数据则显示,昆明主城1—6月份累计投放了近800万方供量,同比增长率超过40%。预计下半年将有草海、北市、呈贡、巫家坝等多个片区的近30个楼盘入市,相比上半年,下半年的市场或将更加热闹。土地供应方面,昆明3月份印发的促进经济发展20条措施指出,今年将新增储备土地3.8万亩,供应土地3.6万亩以上。

  从昆明今年的市场表现以及供地情况来看,一方面房价得到抑制,另一方面市场相对活跃,特别是土地市场和楼盘开发方面增长都比较快。那么,这样的现状还能延续多久呢?随着土地立法的推进,未来开发源头的土地供给将加大约束、更加规范,高热开发将被降温。未来昆明在土地征收方面将更多地围绕滇中城市群规划、滇中新区等产业园区建设来展开。为符合法案指出的“公共利益需要”征地,涉及房地产用地的,将有可能被限定在相关产业发展规划的人口安居需求方面。即房地产开发将成为产业发展的配套,而非过去的开发主流。

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